[案情分类]：房屋买卖合同纠纷

重庆市**中级人民法院

民事判决书

(2018)渝01民终第8412号

　　上诉人（原审原告）：王某。

　　委托诉讼代理人：钱为民，重庆中钦国彦律师事务所律师。

　　被上诉人（原审被告）：钟某。

　　委托诉讼代理人：任慧，重庆渝宏律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：谢旭，重庆渝宏律师事务所律师。

　　原审第三人：陈某。

　　上诉人王某因与被上诉人钟某、原审第三人陈某房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2018）渝0106民初2129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年12月11日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人王某及其委托诉讼代理人钱为民，被上诉人钟某的委托诉讼代理人任慧均到庭参加审理。原审第三人陈某经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

　　王某上诉请求：撤销原判，改判支持王某一审诉讼请求。事实和理由：1.钟某、陈某低价交易房屋，主观上有过错，应当承担不利法律后果。交易价低于市场价70%依法应认定不合理低价。陈某与钟某合同中，钟某地址没有写，陈某买房时也不实地看房，交钱后也不来收房，不符合交易习惯及常理，存在主观过错。2.将陈某交易税费计入转让价格没有法律依据，钟某名字的发票当成陈某支付证据不足，交易价未达市场价70%。3.王某无过错却要承担不利后果，社会效果极坏。

　　钟某辩称，王某上诉理由是单方臆断，没有证据证明。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

　　陈某未作答辩。

　　王某向一审法院起诉请求判令：1、撤销钟某与陈某于2017年9月8日签订的《重庆市房屋买卖合同》；2、陈某立即将重庆市沙坪坝区房屋过户至钟某名下；3、钟某承担本案的诉讼费用。

　　一审法院认定事实：重庆市沙坪坝区钟声村63号3-1房屋原系重庆纺织职工大学管理的公房，1994年分配给钟某并由钟某按集资建房购得。

　　2007年8月3日，王某与钟某签订《房屋买卖协议》，约定钟某将其从重庆纺织工业局职工大学分配所得的享有占有权、使用权和继承权的集资住房即重庆市沙坪坝区土湾钟声村63号63-3-1号房屋卖给王某，房屋总价款70000元，由王某自本协议签订之日起1日内一次性支付给钟某35000元，余款35000元待钟某将房屋产权证过户到王某名下之日再由王某一次性支付。《房屋买卖协议》签订后，钟某即将涉案房屋交付给王某使用。

　　2007年12月19日，王某又与钟某签订《补充协议》，约定因钟某有困难急需用钱，故要求王某提前将房屋尾款全部付清，过户费由王某全付。

　　此后，重庆师范大学接管重庆纺织职工大学的财产后，涉案房屋由重庆师范大学管理。根据公安部门安排，重庆师范大学对涉案房屋进行重新编号，钟某使用的重庆市沙坪坝区钟声村63号3-1房屋正式编为重庆市沙坪坝区房屋，并向重庆市国土资源和房屋管理局备案，于2017年3月28日为钟某办理了不动产权证。

　　2017年8月19日，钟某与陈某签订《房产买卖合同》，约定钟某将位于重庆市沙坪坝区房屋出售给陈某，房屋建筑面积50.13平方米，使用面积43.19平方米，成交价180000元，该房屋交易所产生的一切费用（按国家规定承担）由陈某承担；陈某在2017年8月19日向钟某支付定金30000元，在2017年9月19日前支付购房款150000元，同时办理房屋过户手续。其他约定：因房屋有租赁，钟某在2017年12月底交房给陈某，房屋内无家电、无家具。

　　签订《房产买卖合同》的当天，陈某向钟某交纳购房定金30000元。2017年9月8日，钟某与陈某签订《重庆市房屋买卖合同》，约定钟某将位于重庆市沙坪坝区房屋出售给陈某，房屋建筑面积50.13平方米，成交价150000元，付款方式为一次性付款，付款时间未作约定，该房屋权属转移登记相关费税由陈某一并承担。同日，钟某与陈某依据前述《重庆市房屋买卖合同》，将重庆市沙坪坝区房屋过户登记至陈某名下。当天，陈某通过其尾号为7611号的中国工商银行账户转帐支付钟某购房款150000元并代钟某交纳划拨土地地上房屋转移登记产生的土地收益金2346元，陈某还代钟某交纳个人所得税2601元、房屋交易费税14635.98元，陈某代缴费税、土地收益金共计19582.98元。

　　王某认为王某已与钟某于2007年8月3日签订《房屋买卖协议》购买重庆市沙坪坝区成套住宅房屋并一直使用该房屋至今，钟某再次将该房屋以明显不合理的低价出售并过户给了陈某，损害了王某的合法权益，现诉至一审法院，要求判如所请。

　　审理中，王某向一审法院提出申请，要求对涉案房屋在2017年9月8日时点的市场价值进行司法评估。一审法院于2018年4月4日依法委托重庆华联房地产土地资产评估有限公司对上述事项进行评估。重庆华联房地产土地资产评估有限公司于2018年6月28日出具重庆华联（2018）估字第041号房地产估价报告，其鉴定结论为涉案房屋在2017年9月8日价值时点的市场价值260200元。王某因鉴定预付了鉴定费3000元。

　　一审法院认为，王某与钟某签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王某按照约定支付了购房款（钟某认为王某尚有购房款20000元未付），钟某仅交付了涉案房屋，未将涉案房屋过户给王某，王某基于《房屋买卖协议》对钟某享有债权。钟某在未将涉案房屋过户给王某的情况下，再次将涉案房屋出售给陈某，现王某作为债权人认为钟某与陈某恶意串通，以明显不合理的低价转让涉案房屋，对王某造成了损害，要求撤销钟某与陈某于2018年9月8日签订的《重庆市房屋买卖合同》。针对王某的诉讼请求，一审法院评述如下：

　　一、钟某是否是以明显不合理的低价转让涉案房屋。

　　《*高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十九条规定，对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的一般可以视为明显不合理的高价。本案中，钟某与陈某先后签订了两份房屋买卖合同，其中，钟某于2017年8月19日与陈某签订《房产买卖合同》，约定钟某以180000元价款将位于重庆市沙坪坝区的建筑面积50.13平方米的房屋一套出售给陈某，出售的房屋内无家电、无家具，涉案房屋交易所产生的一切费用（按国家规定承担）由陈某承担，陈某在2017年8月19日向钟某支付定金30000元，在2017年9月19日前支付购房款150000元。另外，钟某于2017年9月8日与陈某签订《重庆市房屋买卖合同》，该合同为填写式合同，约定涉案房屋的成交价150000元，该房屋权属转移登记相关费税由陈某一并承担。钟某与陈某依据前述填写式合同将涉案房屋过户登记至陈某名下。

　　合同当事人先签订一份房屋买卖合同，再签订填写式合同用于过户，属于二手房买卖中的常见情形；合同约定先支付一定数量的定金，再办理过户，也不违反常理；同时，陈某实际支付了定金30000元及购房款150000元，因此，一审法院认定钟某与陈某实际履行的合同是钟某于2017年8月19日与陈某签订的《房产买卖合同》，其价款为180000元，有关房屋权属转移登记的费税由陈某一并承担。可见，实际履行的合同的成交价应为合同约定的房屋成交价加上陈某代钟某缴纳的费税。陈某向钟某交纳定金30000元，通过其尾号为7611号的中国工商银行账户转帐支付钟某购房款150000元并代钟某交纳划拨土地地上房屋转移登记产生的土地收益金2346元，另外还代钟某交纳个人所得税2601元、房屋交易费税14635.98元，故，钟某与陈某实际履行的转让价格为199582.98元。经鉴定，涉案房屋在2017年9月8日价值时点的市场交易价为260200元，钟某转让涉案房屋给陈某为涉案房屋当时市场价的76.7%（199582.98元÷260200元）,并不低于70%，不属于以明显不合理的低价转让涉案房屋。

　　二、陈某是否知道其购买涉案房屋将对王某造成损害。

　　王某未举示证据证明陈某知道涉案房屋已有购房人，其已经举示的证据也不能证明陈某应当知道王某是涉案房屋的购房人，更不能证明钟某与陈某存在恶意串通的行为，因此，不能认定陈某知道其购买涉案房屋将对王某造成损害。

　　综上，王某要求撤销钟某与陈某于2018年9月8日签订的《重庆市房屋买卖合同》，不符合《中华人民共和国合同法》第七十四条的规定，一审法院不予支持。对于王某要求判令陈某立即将涉案房屋过户至钟某名下的诉讼请求，一审法院亦不予支持。

　　据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》**百五十一条，《中华人民共和国合同法》第七十四条，《*高人民法院关于适中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《*高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回原告王某的诉讼请求。案件受理费1550元，减半收取775元（原告已预交），鉴定费3000元（原告已预交），由原告王某负担。

　　本院二审中，王某举示了重庆中鼎[2017]评鉴字第82号房地产估价报告，拟证明另案对涉案房屋法院委托过评估，截止2017年12月11日价值时点，评估总价是32.79万元。钟某质证表示，不认可评估报告真实性，另案已提出计价时间问题，与钟某和陈某交易时间不一致，评估只是房屋价值，并非交易价格。本院认为，该评估报告系法院委托评估作出，真实性予以采信。本院二审确认的其他事实与一审判决确认的事实相同。

　　本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。该法第七十四条**款规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。本案，虽王某与钟某签订的《房屋买卖协议》及《补充协议》合法有效，应受法律保护，但钟某仅交付了涉案房屋给王某使用，王某并未依据合同约定取得所购买房屋的物权登记。现钟某又将涉案房屋物权登记到陈某名下的情况下，王某基于《房屋买卖协议》对钟某仅享有债权请求权。王某作为债权人认为钟某与陈某恶意串通，以明显不合理的低价转让涉案房屋，对王某造成了损害，要求撤销钟某与陈某于2018年9月8日签订的《重庆市房屋买卖合同》。但钟某与陈某恶意串通损害王某的利益，属确认合同无效事由，不属合同应予撤销的法定事由，与王某诉讼请求不符，本院不予评判。

　　钟某与陈某先后签订了《房产买卖合同》和《重庆市房屋买卖合同》两份合同，但从双方实际履行来看，陈某向钟某交纳定金30000元，通过银行账户转帐支付钟某购房款150000元，并代钟某交纳划拨土地地上房屋转移登记产生的土地收益金2346元，另外还代钟某交纳个人所得税2601元、房屋交易费税14635.98元，故钟某与陈某实际履行的合同是钟某于2017年8月19日与陈某签订的《房产买卖合同》，实际履行的交易总价应为199582.98元。同时经鉴定，涉案房屋在2017年9月8日价值时点的市场交易价为260200元，钟某转让涉案房屋给陈某为涉案房屋当时市场价的76.7%（199582.98元÷260200元）,并不低于70%，不属于法定以明显不合理的低价转让涉案房屋。《重庆市房屋买卖合同》仅是钟某与陈某办理交易过户的手续依据。且王某现有证据并不能证明陈某知道钟某以明显不合理的低价转让财产对王某造成损害，也不能证明涉案房屋已有购房人以及陈某应当知道王某是涉案房屋的购房人。因此，王某诉请主张撤销钟某与陈某的《重庆市房屋买卖合同》，不符合法律规定，本院不予支持。

　　综上所述，王某的上诉请求及事实和理由均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》**百七十条**款**项规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费1550元，由王某负担。

　　本判决为终审判决。